상가 임대차 계약서 작성할 예정이라면? 계약서 작성 시 주의할 점

상가 임대차 계약은 단순한 임대 계약이 아니라, 사업을 위한 공간을 확보하는 중요한 법적 계약이다.
하지만 계약서 작성 시 중요한 조항을 빠뜨리거나, 법적 보호를 받지 못하는 조건으로 계약하면 큰 손실을 입을 수 있다.

특히 임대료 상승, 권리금 분쟁, 계약 해지 문제 등은 자주 발생하는 분쟁 요소이므로,
임대차 계약서 작성 단계에서부터 꼼꼼하게 검토하는 것이 중요하다.

 

이번 글에서는 상가 임대차 계약서의 필수 조항, 법적 보호 장치, 주의해야 할 사항을 정리한다.

1. 상가 임대차 계약의 기본 개념

상가 임대차 계약은 건물 소유자(임대인)와 세입자(임차인)가 상업용 공간을 일정 기간 빌려 사용하기 위해 체결하는 계약이다.

이 계약에는 임대료, 보증금, 계약 기간, 권리금, 수리 의무, 계약 해지 조건 등이 포함된다.
특히 "상가건물 임대차보호법"이 적용되는 경우, 세입자는 일정한 법적 보호를 받을 수 있다.

 

2. 상가 임대차 계약서 필수 조항

상가 임대차 계약서에는 반드시 포함해야 할 핵심 조항이 있다.
아래 표는 각 조항의 중요성과 작성 시 유의할 점을 정리한 것이다.

조항	설명	주의할 점
계약 당사자 정보	임대인(건물주)과 임차인(세입자)의 인적 사항	계약 당사자의 신분증 또는 사업자등록증 확인
임대 목적물(상가) 정보	주소, 면적, 용도 기재	등기부등본 확인하여 실제 소유자인지 검토
임대 기간	계약 시작일 및 종료일	최단 1년 이상 권장 (보호법 적용 가능)
보증금 및 임대료	보증금, 월 임대료, 관리비 명시	임대료 인상 조건 확인 (연간 5% 이내 제한)
관리비 및 공과금	전기, 수도, 가스, 관리비 부담 주체	관리비 포함 항목 명확히 기재
수리 및 유지보수 책임	건물 수리 비용 부담 주체	임대인과 임차인 각각의 책임 범위 명확히 규정
권리금 조항	기존 세입자의 권리금 보호 여부	권리금 회수 기회 보장 조항 포함 여부 확인
계약 해지 및 위약금	조기 해지 가능 여부, 위약금 기준	해지 통보 기간(최소 3개월 전) 확인
특약 사항	계약 외 추가 사항(주차, 인테리어 등)	필요 시 서면으로 추가 작성

3. 상가 임대차 계약 시 주요 체크리스트

1️⃣ 임대인(건물주)의 실제 소유 여부 확인

계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 발급받아 건물주의 실제 소유 여부를 확인해야 한다.

✅ 확인 방법

1. 정부24 또는 대법원 인터넷 등기소에서 열람 가능
2. 건물에 근저당(대출 담보) 설정 여부 확인 → 담보 설정이 많으면 추후 경매 위험이 있음

📌 주의할 점

• 건물주가 아닌 대리인과 계약 시, 위임장 및 인감증명서 확인 필수
• 건물이 경매 진행 중이라면 계약 피해야 함

2️⃣ 임대료 인상 조건 확인 (연 5% 이상 인상 불가)

임대차 계약 중 임대인이 일방적으로 임대료를 올리는 경우가 많다.

✅ 법적 보호 기준

• 상가건물 임대차보호법에 따라 연 5% 이상 임대료 인상 금지
• 계약서에 "임대료 인상 시 사전 합의 필요" 조항 추가하면 분쟁 방지 가능

📌 주의할 점

• "최초 계약 2년 후 임대료 조정 가능" 등의 문구가 있는지 확인
• 관리비 항목을 추가해 임대료 인상 대신 관리비를 올리는 경우 주의

3️⃣ 권리금 보호 조항 확인

권리금은 기존 세입자가 신규 세입자로부터 받는 비용이며, 임대인은 이를 방해할 수 없다.

✅ 보호 조항

• 세입자는 계약 종료 시, 신규 세입자에게 권리금 회수 기회 보장 가능
• 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상 청구 가능 (법원 판례 있음)

📌 주의할 점

• 계약서에 "권리금 회수 기회를 방해하지 않는다"는 문구 포함
• 임대인이 "권리금 없는 조건"을 요구하는 경우, 계약 전 신중한 검토 필요

4️⃣ 유지보수 책임 조항 확인 (누가 건물 수리 비용을 부담할 것인가?)

계약 기간 중 건물에 문제가 발생할 경우, 누가 수리 비용을 부담할지 명확히 해야 한다.

✅ 일반적인 원칙

• 임대인 부담: 건물 외벽, 지붕, 기본 시설(전기·수도·난방)
• 임차인 부담: 내부 인테리어, 영업 관련 시설

📌 주의할 점

• 계약서에 "건물 주요 시설 파손 시, 임대인이 수리 비용 부담" 조항 포함
• 수도, 전기, 냉난방 시설 등이 계약 전 정상 작동하는지 확인

5️⃣ 중도 해지 및 위약금 조항 확인

임대차 계약 중도 해지 시 위약금 조건을 명확히 해야 한다.

✅ 해지 조건 예시

• 계약 만료 3개월 전 통보 시 위약금 없음
• 계약 기간 내 중도 해지 시 잔여 기간 임대료 일부 부담 가능
• 임대인이 계약 해지하는 경우, 세입자는 손해배상 청구 가능

📌 주의할 점

• "중도 해지 시 보증금 반환 불가" 등의 불리한 조항이 있는지 확인
• 임대인의 일방적 계약 해지 방지를 위해 해지 사유를 구체적으로 기재

4. 상가 임대차 계약 시 법적 보호 받는 방법

✅ "상가건물 임대차보호법" 적용 여부 확인

• 환산 보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준 이하면 법적 보호 가능
• 서울: 9억 원 이하, 경기·부산: 6.9억 원 이하, 기타 지역: 5.4억 원 이하

✅ "확정일자" 받아두기

• 임대차 계약서를 작성한 후, 주민센터에서 확정일자(법적 증거) 등록 필수
• 확정일자가 없으면 보증금 반환이 어려울 수 있음

✅ 임대인의 보증금 반환 보장 조항 추가

• "계약 종료 시, 임대인은 보증금을 30일 이내 반환한다"는 문구 삽입

결론

상가 임대차 계약은 단순한 임대 계약이 아니라, 사업의 안정성을 결정하는 중요한 계약이다.

1. 계약서 작성 전, 임대인의 소유권 확인 필수
2. 임대료 인상 제한(5% 이상 금지), 권리금 보호 조항 포함
3. 건물 유지보수 책임, 계약 해지 조항 꼼꼼히 확인
4. 확정일자를 받아 법적으로 보호받을 수 있도록 조치

계약서를 꼼꼼하게 검토하고, 불리한 조항이 포함되지 않도록 주의하는 것이 가장 중요하다.